2016年年中，梁爽(化名)以130万元的总价格在天津东里区买了一套二手房。购房后，房价继续飙升，达到210万元的峰值。然而，随着调控的到来，价格一路下跌。最近的挂牌价格大约是140万元，基本上回到了四年前收购时的价格。梁爽对名义房价上涨100000表示遗憾，但考虑到房价上涨和住房贷款利息上涨，他们可能不得不赔钱。

最近，中国和新加坡经纬客户最近在天津市场上发现，无论是新房还是二手房，房价下跌已经成为当地房地产市场的主流形式，许多城市地区的房地产都出现了数千元/平方米的下跌。买房者可能要承受至少几十万元的账面损失。

先涨800000，后跌700000

时间回溯到2015年，在多次降息和放松对房地产市场的监管的刺激下，全国许多大城市的房地产市场呈现上升势头，天津房价也有所上涨。今年年底，梁爽计划在天津开一套房子。她对中新精卫的客户表示："当时，我们爱上了一套总价不到900000元的房子。"随着春节的临近，我们打算在春节后买。"但是春节刚过，房东要求提价十万元以上，所以他放弃了。

到2016年，天津市场变得更加火爆，梁爽变得更加焦虑。最后，在2016年7月，她以130万元的总价在东里区完成了一套二手房。她说："当时的房价是一天一美元，而且涨得很快。"买房后，房价还在上涨，不久之后，同一小区类型的二手房挂牌价格达到220万元，如果按实际成交价格计算，怎么可能有210万元。当时，我们很高兴，虽然我们没有赶上最低点的购买，但我们也赚了很多钱。

据机构数据显示，2016年天津新商品房234264套，二手房188751套，成交量分别比2015年增长75%和51%，平均成交价分别为13662元/平方米和12354元/平方米，比2015年增长16%和19%，是近几年来的最高水平。

面对房价的非理性上涨，天津在2016年下半年和2017年初出台了几项严厉的调控政策，从购房限制、贷款限制等多方面遏制过热的房地产市场。梁爽表示，在实施监管政策之初，效果并不十分明显。她乐观地认为，房价将减少230万元。但出乎意料的是，随着时间的推移，调控力量逐渐显现。

同一小区内同一栋房屋的最高挂牌价格为220万元，随后进入降价渠道。梁爽最近注意到，社区二手房供应的挂牌价格已降至140万元，基本回落到购买时的水平。她说，房价名义上涨了100000元，但考虑到房价上涨和抵押贷款利息的上涨，可能要赔钱。

天津河东区居民刘小凤(化名)也经历了房价"过山车"。他们的房子从2014年的150万元飙升到2017年3月的310万元。经过几年的监管，价格再次下跌。2019年8月，这家人决定"卖一套买一套"，买了一套新的三居室房子，但刘小凤说："这栋房子的位置很好，未来仍然是双地铁，以为很快就会卖出去，但没想到有几个月没人来看房子。"中介说，如果你不降价，你就卖不出去。

在中介的催促下，他多次降价，经过8个月的等待，到2020年3月，最终确定买家的实际成交价格不到240万元，而最初的挂牌价格为300000元。也就是说，在房屋上涨160万元后，实际成交价格下降了700000元。

平均每平方米减少5000元。

刘小凤的房子被推迟出售，可能与房地产经纪人出售新房的热情有关。最近，中新精卫的客户参观了天津的几家房地产经纪店，经纪人正在大力推广新的住房项目。DeyouStore的经纪人唐勇(化名)表示："尽管新房和二手房交易已经完成，但他们仍然愿意推荐客户购买新房子。"现在新房和二手房的价格差不多，但是新房子的质量很高，交易过程简单，税费负担小，顾客也同意。

然而，尽管中介机构大力推动，天津的新住房市场仍处于低迷状态。唐勇承认，与2017年的高点相比，天津目前的新房价格确实下跌了很多。没有办法做到这一点，现在市场已经这样下跌。"在另一家商店，经纪人冯文(化名)判断："与2017年相比，城市地区的房价平均下跌了5000元/平方米。

他说："在河东区与东里区交界处，一间由国内一间主要住宅公司发展的住宅项目正在出售。"中新精卫记者在销售部看到，由于是工作日，同一天只有少数几组客户来看房子，穿制服的购房者明显多于看房的人，他们聚在一起，一对对地聊天。一位房地产顾问表示，该项目在销售来源中的价格是23000元/平方米以上--25000元/平方米，现在是押金，也是三分折扣。唐勇表示，一段时间前，该项目个别楼层的折扣点数较高，高达7点，如此强劲，同时也吸引了客户购买。

三年前，这一地区的新房价格高达每平方米 3 万元。该地区距离上述销售部门只有一段距离，是另一家国内领先住宅企业开发的项目。2017 年，这里的小型高层住宅和外国住宅的精装价格超过 32000 元 / 平方米。到 2019 年 7 月，开发商将把精装房搬进粗糙的房间，隔夜价格降低约 6000 元 / 平方米，当时引起了很多人的关注。

开发商大幅降价，引起了对老业主的不满，已要求发表声明。一位老业主说，在 2017 年 8 月买房子时，由于小高层和洋房太贵，他们以每平方米 25000 元的价格买下了这座高层住宅，但在开发商于 2019 年 7 月降价后，小高层住宅和洋房的价格仅为每平方米 23000 元 / 平方米和 25000 元 / 平方米，价格与高层住宅成反比，房主的损失在几十万到数百万元人民币之间。同时，在过去的一两年里，该开发商在东里区、北川区的项目价格，也出现了数千元 / 平方米的下降。

查询房地产交易平台的数据发现，目前社区二手房价格在 23000 元 / 平方米 -26000 元 / 平方米，其中两套房屋在过去两周的降价幅度分别为 180000 元、130000 元。该项目一套带有花园和地下室的二手房项目在过去两周内共降价 720000 元，尽管如此，挂牌价格仍不低。

卖了房子后，刘小凤很快就以每平方米 26000 元的价格买了一套新房子。这个价格比原来的价格低了 6000 元 / 平方米。"他说：" 很多以前买过房子的人都是每平方米 31000 元，每平方米 32000 元。" 我进入业主小组后，老业主问我买了多少。我不敢说我怕他们受不了。不过，我买了尾板，面积大，地板不是很好，便宜是合适的。

定居人数相对有限。

根据壳牌研究所向中新经纬客户提供的数据，由于监管政策的影响，2017 年天津二手房成交量比 2016 年下降 57%，比 2018 年下降 11%。在疫情的影响下，今年 1 - 7 月的成交量比去年同期下降了 23%，占去年全年的 50%，年成交量预计与去年基本持平。按价格计算，2020 年二手房的平均成交价比 2017 年下降 9%。

在新房方面，壳牌研究所（Shell Research Institute) 表示，2017 年，天津新房市场规模较前一个月下降 47%，回到 2015 年前的水平，并在未来几年保持稳定。对核心城市第六区房价较高的新住房市场的调控明显，但作为主要交易区域，下降幅度较小，2018 年和 2019 年的数量和价格稳定。

在全国范围内，继 2016 年和 2017 年房价大幅上涨后，各大城市基本上出台了不同程度的房地产市场调控政策，经过近几年的考验，京津冀城市群已成为调控效果明显的地区之一。

中原房地产首席分析师张大维表示，由于北京调控房地产市场的示范效应，整个京津冀城市群的调控政策非常严格，在很大程度上打击了投机性需求，加上近年来严格实施，整个地区房价出现明显调整。

就天津而言，他还分析说，近年来，天津除了严格调控房地产市场外，还没有表现出北京产业的作用，也对房地产市场形成了一定的拖累。

2018 年 5 月，天津宣布并实施了 "海河卓越" 计划。由于安置政策的大幅缩减，大批外来人士排队等待定居，这成为一件大事。当时，许多人认为放宽户籍政策会促进天津房价的上涨。

但就目前情况而言，海河人才计划并没有阻止房价从高点回落。今年 8 月中旬，天津市人民和社会事务局在一次对网民的公开回应中表示，在过去两年左右的时间里，有近 300000 人被引入该市，其中约 1 / 4 的人受雇于战略性新兴产业和熟练的技术人员。

张大维认为，虽然天津的定居门槛比杭州、西安、南京等城市要低得多，但标准相对较高，加上其他国家没有社会保障金记录的要求，导致许多想安定下来的年轻人产生了观望情绪。天津在两年多的时间里吸引了近 300000 人定居，与其他数以十万计的人口已经定居的城市相比，这个数字并不高。另外，即使你拿到天津户籍，这些 "新天津人" 也不会急于买房，购房需求的释放相对较慢，很难在市场上形成房地产热潮。

自 2016 年国庆节以来，天津当前一轮房地产市场调控政策即将迎来 4 周年，到目前为止，还没有明显的放松，未来的房价走势还不得而知。在采访结束时，经纪人唐勇不确定地说：" 不应该再跌下去了。